Folge vom 13.11.2026 – Post vom Vermieter – Nebenkostenabrechnung prüfen

00:00:01: Sie landet alle Jahre wieder in unseren Briefkästen und gehört zu der Post, die man besonders ungern öffnet – Die Nebenkostenabbrechnung.

00:00:15: Wenn er vermiet hat plötzlich eine hohe Nachzahlung fordert ist das oft ein Schock und manchmal auch schwer zu stemmen.

00:00:21: Darum geht es in dieser Folge um die Tücken der Nebenkostenerbrechnungen und wie man Fehler erkennt.

00:00:26: Und dazu habe ich mir einen Gast eingeladen Anselm Schüren von der Verbraucherzentrale Sachsen.

00:00:31: Hallo Herr Schürin!

00:00:31: Hallo!

00:00:32: Lebenkostenerbrechnung, das ist ja Ihr Boot und Buttergeschäft mit oder?

00:00:36: Das mache ich jeden Tag Und wir als Verbraucheszentrale Sachs sind ein gemeinnütziger Verein und Wir sind da um Verbrauche ins Unterstützen im Umgang mit Unternehmen Das übermächtige Unternehmen gegen dass man sich als Erbraucher manchmal wehren muss.

00:00:50: Dann gehen wir mal direkt rein Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

00:00:54: Wie oft kommt denn sowas eigentlich vor?

00:00:55: Passiert das hin und wieder mal oder sind da häufiger Posten falsch?

00:01:00: Das passiert häufiger!

00:01:01: Ich würde sagen, bei mir sind mindestens... ...fünfundzwanzig bis dreißig, fünfunddreißig Prozent der Neben- kosten-Abrechnungen die ich auf dem Tisch habe, auf die eine oder andere Weise fehlerhaft.

00:01:12: Das ist nicht gut.

00:01:12: was sind dann so die Klassiker die am häufigsten falsch sind?

00:01:16: Also Anfang würde ich immer damit zu überprüfen, ob meine Vorauszahlungen ordnungsgemäß in der Nebenkostenerbrechnung erfasst sind.

00:01:26: Das passiert relativ häufig dass die Vermieter ich sage mal das vergessen die letzte Nebenkosten Erhöhung auch mit aufzuführen.

00:01:34: Und da landen wir schnell bei hundert Euro, die dann einfach vergessen sind unter den Tischfallen.

00:01:39: Das fällt mitunter nur auf weil die Mieter entdecken letztes Jahr erhöht dieses Jahr erhöhte wo kann denn das noch hingehen?

00:01:45: und dann schaut man sich das einfach an wie viel habe ich sagen wir mal im jannuar bezahlt im februar bezahlt bis december gezahlt?

00:01:53: man rechnet es zusammen und überprüft das auf der Nebenkostenabrechnung.

00:01:57: ob dass der wert ist ja auch steht.

00:01:58: das ist ganz einfach.

00:02:00: und hier passiert tatsächlich direkt oft die ersten schwerwiegenden Fehler.

00:02:04: Was noch?

00:02:05: Weitere Klassiker sind geschätzte Verbrauchsermittlungen bei der Heizkostenabbrechnung.

00:02:12: Irgendwie, der Heitzkostenverteiler an der Heutzung selber dieses kleine weiße Gerät das ist zu alt es darf nicht mehr benutzt werden.

00:02:19: dann wird geschätzt oder das funktioniert gar nicht dann wird geschätzt Oder die Ablesungen konnte nicht stattfinden.

00:02:26: Das wird geschetzt.

00:02:28: Weiterer Klassika In dem Haus gibt es gar keine Messgeräte, die wirklich messen könnten wie viel Energie für Heizung verwendet wird und wieviel Energie für die Erwärmung von warmem Wasser verwendete.

00:02:41: Das ist eine Anlage, die sitzt unten im Keller.

00:02:44: meistens macht das einmal zentral.

00:02:46: für beides Für die Abrechnung muss das auseinander gerechnet werden.

00:02:50: Wenn es hier keine Mess-Geräte gibt sondern mit so einer Formel gemacht wird dann ist das immer gleich rechtlich gesehen eine Schätzung.

00:02:58: Das sind Fehler, die passieren sehr häufig.

00:03:01: Das sind auch Fehler wo wir als Mieterin eine relativ gute Handhabe haben.

00:03:05: also Wir können dann in solchen Fällen einer in Anführungsstrichen nicht verbrauchsabhängigen Erfassung immer gleich einen Kürzungsrecht vornehmen um fünfzehn Prozent nach Heizkostenverordnung.

00:03:15: das ist so ein Klassiker der sich auch

00:03:17: bezahlt macht.

00:03:18: und was passiert dann im Nachgang?

00:03:20: muss denn der Vermieter die entsprechende Messtechnik nachrüsten oder kann man einfach jedes Jahr sagen ich zahle fifteen Prozent weniger?

00:03:26: Das ist eine spannende Frage.

00:03:28: Können wir den Vermieter dazu bewegen, irgendwas in dem Haus zu machen?

00:03:32: Das ist schwierig.

00:03:33: also ich will das nicht immer ausschließen aber grundsätzlich haben wir da als Mieter keine gute Handhabe.

00:03:39: Wir sind also darauf angewiesen dieses Instrument der Kürzung zu haben und dann um zweifel zwei nächstes Jahr wiederzusagen.

00:03:45: Nein!

00:03:45: Das war nicht ordentlich, das war nicht verbrauchsabhängig.

00:03:47: Das ist ein Schätzwert.

00:03:49: hier kürzlich

00:03:50: gibt ja auch immer wieder Streit um bestimmte Posten, die eigentlich gar nichts in der Nebenkostenabrechnung zu suchen haben.

00:03:57: Bei welchen Posten sollte ich da sofort stutzig werden?

00:04:00: Ja also ganz grundsätzlich gesehen gibt es Kosten diesen Vermietersache und welche können umgelegt werden auf den Mieter.

00:04:10: In Standsetzungsmaßnahmen Reparaturen all sowas ist Vermiettersache.

00:04:16: das darf nicht rein Also von der Erneuerung des Daches über Glühblumen wechseln, also alles was schadhaft ist.

00:04:25: Was im Laufe der Zeit kaputt gegangen ist und einfach mal erneuert werden muss.

00:04:28: so etwas darf dann nicht rein auf gar keinen Fall.

00:04:31: Die andere Seite was Mietersache ist sind die laufenden Kosten.

00:04:35: das was jährlich anfällt was immer wieder anfällt dass durch den Gebrauch der Mietsache entsteht Putzen, Mülltonen rausstellen.

00:04:42: Müllabfuhr steuern das ist alles.

00:04:44: also die laufenden Kosten die jährlich wieder eine Kerne kosten diese sind Mietersache können auf den Mieter umgelegt werden.

00:04:50: und jetzt gibt es so grenzwertige Sachen zum Beispiel die Aufzugswartung.

00:04:55: Das könnte man so sehen.

00:04:56: da wird der Aufzug einmal im Jahr irgendwie überprüft.

00:04:59: das sind laufende Kosten.

00:05:00: dann wäre das Miettersache.

00:05:02: oft sind aber versteckte Reparaturen mit drin die da so gar nicht auffallen würden.

00:05:08: ein guter Indikator da mal genauer reinzuschauen ist, wenn sich die Werte im Vergleich zum Vorjahr ändern.

00:05:15: Also wenn sie auf einmal höher sind, dann kann man immer einen genaueren Blick reinwerfen und dann würde es sich das lohnen.

00:05:21: V.a.,

00:05:22: weil das ja mitunter auch Beträge sind, die Menschen auch in Schwierigkeiten bringen können, also bekommen Sie das mit?

00:05:27: Wenn Mieter zu Ihnen in die Beratung kommen...

00:05:30: Ja!

00:05:31: Das ist etwas was ich tatsächlich sehr belastend finde.

00:05:34: Ich habe regelmäßig Mietein, die vor mir sitzen und weinen und sagen, Herr Schüren ich weiß nicht wie ich das stemmen soll.

00:05:44: Es wird immer und immer teurer.

00:05:46: Und Das ist ein Problem dem wir ja auch nicht einfach damit begegnen können dass wir sagen Wir kürzen hier fünfzehn Euro weg oder hier ist noch eine kleine Einsparmöglichkeit.

00:05:55: Die Nebenkosten haben sich zu einer zweiten Miete entwickelt und das ist für viele existenziell.

00:06:02: es bricht mir das Herz die Menschen vor mir zu sehen aber auch sagen zu können Ich kann ihnen da nicht helfen.

00:06:08: also Da gibt es ein grundlegendes Vermieter-Mieterdilemma.

00:06:13: Der Vermietter hat vom Grunde keine Anreize dafür zu sorgen, dass die Nebenkosten günstiger werden.

00:06:20: Der Termiter ist der, der dir die Einrichtung bereitstellt und verträge schließt – aber er bezahlt das nicht!

00:06:25: Das bezahlen die Mieter innen.

00:06:27: Die Forderungen an Reize zu schaffen für Vermietern dafür zu Sorgen, dass sie Nebenkosten möglichst niedrig sind Das fände ich wirklich, wirklich wichtig.

00:06:39: Es kommen Mieter in zu mir die sagen herrschieren wir uns.

00:06:42: durchs Haus laufen ungedämmte Heizungsrohre Die heizen den ganzen Tag ob ich will oder nicht durch das ganze Haus durchs Treppenhaus und den Vermietern ist es egal die zahlen das ja nicht zum Haare raufen

00:06:52: weil das eben auch ein punkt ist wo sie nicht helfen können.

00:06:54: da kann ich nicht helfen.

00:06:56: Kommen wir zurück zu dem, bei dem Sie wirklich helfen können nämlich dabei die Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

00:07:02: Gibt es denn da so eine Art Checkliste, die ich auch als Mieter zu Hause abarbeiten kann um zu überprüfen ob alles in Ordnung ist?

00:07:11: Ich würde anfangen Als erstes mit der Überprüfung sind meine Vorauszahlungen ordnungsgemäß aufgeführt, das hatte ich schon erwähnt.

00:07:20: Als zweites würde ich mich in die Heizkostenabrechnungen begeben und würde gucken, sind da meine Werte verbrauchsabhängig erfasst?

00:07:27: Sind da irgendwelche Schätzungen?

00:07:28: Stimmen sie mit denen auf meinen Messgeräten bei mir an der Heizung überein oder auf meinem Warmwasserzähler?

00:07:34: Das sind Sachen, die würde ich immer machen und die kann man auch schnell zu Hause machen!

00:07:38: Der dritte Punkt Das wären dann die allgemeinen Betriebskosten und da wird es tatsächlich ein bisschen knifflig, weil man bekommt ja nur so eine Liste vom Vermieter wo die Werte so draufstehen.

00:07:48: Da sind Namen, das sind Zahlen... Man weiß überhaupt nicht was sich dahinter verbürgt.

00:07:52: existiert das überhaupt!

00:07:54: Man weiß es nicht ne?

00:07:55: Das ist der Punkt wo man beim Vermietern anfragen muss und sagen muss ich würde gerne Beleg-Einsicht haben.

00:08:02: Das ist ein Recht, das wir als Mieter inhaben.

00:08:04: Wir dürfen den Vermieter auffordern uns die Belege zu zeigen weil vom Grunde ist es eine Rechnung Die wir überprüfen können müssen.

00:08:13: der rechnet für uns ab.

00:08:14: wir Müssen irgendwie nachschauen können.

00:08:16: gibt's das überhaupt was der da reingeschrieben hat?

00:08:18: Gibt es den Vertrag?

00:08:19: gibts die Rechnungen?

00:08:20: isst die so erstmal existent.

00:08:22: dafür müssten wir überhaupt schon die Rehnung im original sehen Und das ist der Schritt, der wahrscheinlich auch am tiefsten reingeht und am schwierigsten zu machen ist.

00:08:30: Da kommt man erstmal von der Frage gibt es die Rechnung überhaupt bis zur Frage ist die Rehnung angemessen oder verstecken sich da irgendwo Reparaturkosten drin?

00:08:39: Und solange das nicht geklärt ist so lange mir mein Vermieter diese Belege nicht aushändigt einfach nicht zahlen oder wäre das unklug?

00:08:46: Wir haben ein Zurückbehaltungsrecht als Mieter.

00:08:48: Es ist unser Recht diese Abrechnung zu kontrollieren.

00:08:52: wir dürfen verlangen die Belege die dahinter stehen zu sehen Und wenn wir die nicht sehen, können wir die Rechnung nicht kontrollieren und dann können wir unser Zurückbehaltungsrecht Geld machen.

00:09:01: Wir sagen nein lieber Vermieter, solange du uns die Belegeinsicht nicht gewährt hast halten wir die Nachzahlung zurück.

00:09:08: Okay was ist denn eigentlich, wenn die Abrechnung nie pünktlich kommt?

00:09:11: Da gibt es ja auch Fristen, die der Vermietter einhalten muss noch.

00:09:14: Richtig!

00:09:15: Die Abrechnung über die Betriebskosten muss spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechenungszeitraums zugehen.

00:09:23: Das heißt, wenn ich für das Jahr twenty-fünf auf die Abrechnung warte, dann muss sie spätestens am dreißigsten zwölften sechsundzwanzig zugehen.

00:09:31: Tut Sie das nicht!

00:09:32: Geht sie irgendwann in siebenundzwantig zu und liegt es an dem Vermieter?

00:09:38: Dann besteht keine Pflicht, die Nachzahlungen zu zahlen.

00:09:40: Und dann muss sich das was danach gefordert wird vom Grunde nichts sagen.

00:09:44: Wenn ich den verdacht habe dass ich vielleicht ein bisschen viel Vorauszahlung geleistet habe und mein Vermietter kommt einfach nicht zur Potte mit der Abrechnung Kann ich dann irgendwie Druck aufbauen, damit er sich darum kümmert?

00:09:56: Druckaufbau ist schwierig.

00:09:58: Also wir haben einen Anspruch da drauf der ließe sich im Zweifelsfall auch gerichtlich durchsetzen.

00:10:03: wie wir jetzt am klügsten Druck auf bauen das muss man im Einzelverklären.

00:10:07: Okay.

00:10:08: Ist es ja so.

00:10:09: inzwischen hat jeder die Möglichkeit ganz einfach mit einer KI seine Nebenkostenabrechnung zu überprüfen wird hochgeladen dauert zwei Minuten.

00:10:16: am Ende gibt's vielleicht noch ein Anschreiben einen Vermieter mit dazu wo man seine Ansprüche möglicherweise gelten macht.

00:10:21: Kann man das so machen?

00:10:22: Ich finde, dass eine ganz großartige Sache.

00:10:25: Also die Nebenkostenabrechnung ist vom Grunde schon eine komplizierte Sache.

00:10:30: Man muss sich damit auseinandersetzen auch als Einzelnamit haben kann das nicht im Ganzen abgeben und erwarten es, dass irgendjemand für einen überprüft.

00:10:38: Und wenn wir dann Unterstützung von der KI haben Dann kann das ganz ganz wertvoll sein da überhaupt erst mal ein Überblick führt zu bekommen.

00:10:45: also ich bin ein großer Freund.

00:10:47: Natürlich muss man aufpassen, natürlich sollte man seine persönlichen Daten die anderen personalisierten Daten die Adresse nicht mit hochladen.

00:10:55: Das ist auch gar nicht nötig dafür.

00:10:57: das landet dann irgendwo und wir wissen nicht was damit passiert.

00:11:00: da ist Vorsicht geboten.

00:11:02: ansonsten gibt es ein sehr tolles Gerüst sich erstmal dran langzuhangen und sich erklären zu lassen was passiert in der Nebenkostenabrechnung.

00:11:09: ja also das finde ich eine sehr gute Instrumente.

00:11:12: okay also?

00:11:12: die Nebenkostenabrechnungen fotografieren Persönliche Daten Alle samt Schwerzen, möglicherweise noch den Mietvertrag mit hochladen?

00:11:21: Es gibt bestimmte Fragestellungen die ohne dem Miet Vertrag nicht beurteilt werden können.

00:11:25: Man kann den Mied-Vertrag auch schwarz mit hoch laden, klar!

00:11:30: Ich habe gesehen es gibt tatsächlich einige Apps die speziell entwickelt wurden um die Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

00:11:36: Braucht man genauso eine App oder reicht es wenn ich ChatGbt zum Beispiel nutze ?

00:11:42: Es gibt spezialisierte KI Tools beispielsweise vom Mieterverein.

00:11:46: Ich gehe davon aus, dass die ein bisschen besser trainiert sind.

00:11:49: Er hat zugeschnitten auf die Probleme... ...ich habe das aber auch selber schon ausprobiert einfach mit einer handelsüblichen freizugänglichen KI im Internet und ich fand die Ergebnisse durchaus positiv.

00:12:00: Würde ich machen!

00:12:02: Gibt es neben dem Datenschutz noch andere Punkte, auf die ich achten sollte wenn ich KI nutze?

00:12:07: Wichtig ist sich nicht hundertprozentig darauf zu verlassen.

00:12:10: KI kann Fehler machen, das ist uns mittlerweile klar, KI kann haluzinieren.

00:12:15: Ganz besonders tritt das auf bei Rechtsprechungszitaten.

00:12:19: Aus irgendeinem Grund halluziniert die KI gerne irgendwelche Urteile, die es so gar nicht gibt.

00:12:25: Die Urteilen werden ja immer mit Nummern und Zahlen benannt.

00:12:28: Und da gibt es welche, die gibt es nicht!

00:12:32: Also wir halten fest, die KI ein super Instrument um einen ersten Überblick über die eigene Nebenkostenabrechnung zu bekommen Und im Zweifelsfall sollte man dann doch nochmal mit seinen Unterlagen zu ihnen kommen oder auch zum Mieterverein, damit noch mal ein Experte drüber gucken kann.

00:12:47: Genau es ist sehr schön sich mit der KI zusammen Ansatzpunkte zu erarbeiten bei denen wir dann zusammen mit Experten ansetzen können Dann schauen können stimmt das und wie können wir das am besten durchsetzen?

00:12:59: Anselm schüren war das Verbraucherberaterrecht beider verbraucherzentrale Sachsen Mit ganz vielen Tipps rund um die Nebenkostenabbrechnung.

00:13:07: Vielen Dank dafür.

00:13:08: und vielen Dank, dass Sie hier waren.

00:13:10: Danke, dass ich hier

00:13:16: sein konnte!